2026/6/16【福岡】6月例会

プログラム

・セミナー
　不動産鑑定士から学ぶ、不動産鑑定と投資、相続の関係
　～プライム評価研究所　添野敬一氏（不動産鑑定士）

　概要・近年の地価動向
　　　・不動産鑑定評価の考え方、収益不動産の評価方法（特に収益還元法について）
　　　・相続不動産について

・懇親会

日時、開催場所ほか

日時	2026/6/16
開催場所	天神パークビル
参加者数	名
備考	添野敬一氏（そえの　けいいち）・昭和３９年生まれ　愛媛県出身・昭６３年　西日本新聞入社　佐世保支局　運動部など・平成１０年～　不動産鑑定士・プライム評価研究所

概要、アルバム　※概要はAIにより要約したもので、正確性を保証するものではありません

　本講演では、不動産鑑定士である添野氏が、不動産鑑定評価の基本的な考え方と、相続・事業承継における具体的な活用方法について解説した。議論の中心となったのは、収益還元法における適正な還元利回りの算出方法、市場環境の変化（建築費の高騰や金利上昇）が評価額に及ぼす影響、個人所有不動産の法人化による相続対策と事業承継税制の活用、老朽化・空き家物件の評価、さらに取得費が不明な場合の税務対応などである。
　不動産鑑定評価は、不動産の価値を「費用性」「市場性」「収益性」の三つの観点から総合的に分析し、土地・建物および関連する権利の適正な価格を判定する専門的な手法である。その結果は、売買、相続、事業承継、裁判、税務対策など幅広い場面で活用されている。
　評価にあたっては、主に以下の三手法が用いられる。
　■原価法：対象不動産を再調達すると仮定した場合の費用から減価修正を行い価値を求める方法
　■取引事例比較法：類似不動産の取引事例との比較により価値を算定する方法
　■収益還元法：不動産が将来生み出す収益に基づいて価値を求める方法（直接還元法、DCF法など）
　実務では、これらの手法を総合的に適用して最終的な評価額を決定するが、近年は投資市場の拡大を背景に、特に収益性を重視した評価の重要性が高まっている。そのため、収益還元法における還元利回りの設定や、不動産の「最有効使用」の判断が評価額に大きな影響を与える。
　また、相続や事業承継の場面では、評価の目的に応じて適切な手法を選択・調整することが重要である。特に、路線価などの財産評価基準による評価額と、不動産鑑定による時価評価額との乖離を把握し、法人化や事業承継税制と組み合わせて活用することで、より効果的な資産承継・税務対策が可能となる。
　さらに、人口減少や高齢化の進展に伴い、老朽化した建物や空き家の評価、建築費高騰や金利上昇といった市場変動への対応も重要な課題となっている。不動産鑑定評価は、こうした環境変化を適切に反映しながら、不動産の実態価値を把握し、合理的な意思決定を支える役割を担っている。